Kenapa Ruang Yang Anda Menduduki Tidak Semua Yang Anda Bayar
Ukuran yang digunakan dalam menentukan sewa ruang komersil adalah berdasarkan garis panduan yang ditetapkan oleh Persatuan Pemilik dan Pengurus Bangunan (BOMA) Antarabangsa dan dianggap standard industri di seluruh Amerika Syarikat.
Kebanyakan pajakan komersial menggunakan Standard BOMA dan mengenakan bayaran sewa bulanan berdasarkan " Rentable Square Feet ," bukan pada Kaki Square Usable . "Ini penting untuk difahami kerana jika anda disebut harga $ 1.25 setiap kaki persegi boleh digunakan, itu mungkin yang anda tamatkan benar-benar membayar untuk setiap bulan.
Kaki persegi Rentable
Boleh digunakan kaki persegi adalah bilangan kaki persegi yang sebenarnya penyewa menduduki. Tetapi terdapat bahagian lain bangunan yang semua penyewa menggunakan atau mendapat manfaat daripada. Bahagian ini dikenali sebagai kawasan umum dan termasuk lorong, tangga, lif, dan lobi.
Jumlah kaki persegi untuk ruang kawasan biasa dibahagikan kepada semua penyewa berdasarkan prorat. Setiap penyewa membayar sebahagian daripada perbelanjaan tuan tanah untuk kawasan-kawasan ini.
Apabila yuran ini ditambah kepada kaki persegi yang boleh digunakan, hasil akhir dipanggil "kaki persegi rentable."
Untuk membuat perkara yang lebih membingungkan, amalan menambah perbelanjaan kawasan umum untuk kaki persegi boleh digunakan dipanggil " Faktor Beban ." Perbelanjaan faktor beban biasanya meningkat setiap tahun pada kadar berasingan daripada peningkatan sewa untuk kaki persegi yang boleh digunakan.
Ini bermakna anda mungkin perlu merundingkan dua kenaikan sewa setiap tahun: satu untuk faktor beban, dan satu untuk sewa kaki persegi yang boleh digunakan.
Contoh Mengira Kaki Square Rentable
Katakan ruang pejabat yang anda sewa secara fizikal 500 kaki persegi (kaki persegi boleh guna) berharga $ 1.25 kaki persegi. Sewa kaki persegi yang boleh digunakan ialah $ 625 sebulan (500 SF x $ 1.25). Walau bagaimanapun, bahagian kawasan anda menambah lagi 100 kaki persegi. Sewa anda sebenarnya akan dikira berdasarkan 600 kaki persegi, bukan 500 anda sebenarnya akan menduduki.
Sesetengah tuan tanah membongkar kadar untuk kedua-dua kaki persegi yang boleh digunakan dan bahagian kawasan biasa anda menjadi satu nombor (ini biasanya tidak adil kepada penyewa), tetapi kebanyakannya mengenakan kadar yang berbeza bagi setiap kaki persegi untuk kaki persegi yang boleh digunakan dan untuk sumbangan sewa kawasan biasa.
Minta Pecahan Penggunaan Kaki Square Rentable vs. Rentable
Sebelum anda melihat ruang, pastikan anda menanyakan telefon apa kadar dikenakan untuk kaki persegi yang boleh digunakan dan kaki persegi yang boleh disewa kerana ini membuat perbezaan besar dalam jumlah sewa bulanan anda. Dan, ingatlah, jika seseorang memberitahu anda ruang adalah "1,500 kaki persegi rentable" saiz (boleh digunakan) ruang yang sebenarnya akan lebih kecil.
Untuk mendapatkan anda untuk melihat harta, sesetengah tuan tanah hanya akan memberitahu anda harga kaki persegi yang boleh digunakan tetapi memetik rakaman persegi rentable. Amalan menipu menjadikan ruang kelihatan lebih besar dan lebih murah daripada itu. Kemudian, apabila anda muncul, anda mendapati ruang yang terdengar hebat di telefon sebenarnya adalah daripada julat harga anda dan lebih kecil daripada yang anda pikirkan.
Walaupun kebanyakan Realtors jujur tentang mendedahkan jumlah sebenar kos sewa ke atas telefon, mereka masih mencadangkan saiz ruang sebagai kaki sewa - tidak seperti kaki yang boleh digunakan. Tetapi sekarang anda cukup pintar untuk mengetahui apa yang perlu bertanya kepada broker barang itu!
Jadual berikut membandingkan tiga jenis pengiraan kaki persegi yang digunakan dalam pajakan komersial. Sesetengah pajakan hanya dikenakan oleh kaki persegi yang boleh digunakan, sementara yang lain menambah peratusan kawasan umum kepada rakaman persegi yang boleh digunakan untuk mengenakan apa yang disebut kaki persegi rentable.
Pengiraan Kaki Square
| Takrif Kaki Square (SF) | |
| Terma | Definisi |
| Kaki Square yang boleh digunakan | SF ruang sebenarnya diduduki oleh penyewa. |
| Kaki persegi Rentable | Boleh digunakan SF +% SF dari Kawasan Biasa. |
| Kaki Square Kasar | Jumlah SF keseluruhan bangunan. |
Ringkasan
Kaki kaki boleh guna adalah saiz sebenar ruang yang akan anda ambil. Kaki kaki yang disewakan sentiasa lebih besar kerana ia termasuk kaki persegi yang boleh digunakan ditambah dengan bilangan kaki persegi tambahan bagi saham biasa yang anda tidak akan dapat secara fizikal.
Ruang sewa dengan faktor beban adalah harga yang anda ingin tahu kerana itulah yang akan anda bayar. "Harga per kaki persegi" untuk kaki persegi boleh digunakan hanyalah sebahagian daripada apa yang akan anda bayar setiap bulan.