Terdapat dua pengiraan asas untuk yuran CAM: Yuran CAM yang berubah-ubah, di mana jumlah penyewa diperlukan untuk menyumbang peningkatan berdasarkan beberapa faktor; dan bayaran CAM rata di mana yuran adalah jumlah tetap.
Bayaran CAM boleh dibayar secara bulanan, suku tahunan, setiap tahun, atau dikenakan bayaran dari semasa ke semasa kerana pembaikan utama ke bangunan atau seluruh taman perniagaan / perindustrian diperlukan.
Yuran CAM boleh meningkat pada kadar yang berbeza berbanding kadar sewa bulanan kerana mereka cenderung lebih berubah-ubah. Oleh itu, juga penting bahawa perbezaan pajakan anda antara kos pembolehubah "ubah" dan "tetap" CAM dan termasuk beberapa jenis topi, atau, maksimum yuran CAM anda boleh ditingkatkan setiap tahun. Kadar kenaikan ini harus menjadi pertimbangan yang berasingan daripada berapa banyak sewa asas anda meningkat setiap tahun.
Kebanyakan Definisi Bayaran CAM Sedikit Ketara dan Terlalu Kecil
Terdapat banyak definisi dalam talian CAM yang menentukan yuran CAM sebagai penyewa berkongsi sebahagian daripada kos langsung mengekalkan kawasan umum yang sangat spesifik. Takrifan yang terlalu banyak ini tidak sepenuhnya tepat dan tuan tanah mungkin termasuk banyak kos tidak langsung seperti kos CAM yang tidak terlalu jelas.
Amalan ini telah dibahaskan dengan baik di kalangan profesional industri sama ada ia beretika atau tidak sah. Singkatnya, anda tidak sepatutnya menandatangani pajakan tanpa memahami apa kos CAM yang dilindungi dalam pajakan komersial unik anda .
Tujuan Yuran CAM: Apakah Yuran CAM?
Kedua-dua caj CAM dan Load Faktor menyediakan tujuan asas yang sama: Memerlukan penyewa untuk membantu membiayai perbelanjaan langsung tuan tanah untuk "kawasan umum." Kawasan umum boleh termasuk dalaman (lorong, lif, lobi, bilik air umum, dan lain-lain) dan perbelanjaan luar (tempat letak kereta, kawasan landskap, dan sebagainya).
Pastikan anda menyenaraikan pajakan dengan tepat apa yuran CAM anda akan dilindungi, berapa kerap mereka dibayar, dan berapa banyak mereka boleh ditingkatkan setiap tahun. Sekiranya anda akan diminta untuk membantu dengan kos pengubahsuaian utama seperti republasi tempat meletak kereta, atau apa-apa jenis perbaikan struktur mendapatkannya secara bertulis. Sediakan senarai tuan tanah apabila pembaikan yang terakhir kami dibuat dan apabila mereka dijadualkan atau dijangka akan dilakukan pada masa akan datang.
Tidak semua tuan tanah memerlukan penyewa untuk membantu perbelanjaan seperti bumbung, penyelenggaraan tempat letak kereta, dan pembaikan struktur dan benar-benar tidak ada "piawai" yang terpakai untuk pajakan sehingga tidak bergantung kepada hanya melihat "CAM biaya" dalam pajakan anda - pastikan CAM yuran dijelaskan.
Tuan tanah mungkin termasuk pelbagai perbelanjaan yang hanya disenaraikan sebagai "Yuran CAM" atau "Yuran Pentadbiran" atas dasar bahawa ini adalah perbelanjaan tuan tanah membayar untuk manfaat semua penyewa. Jika bayaran CAM tidak disenaraikan atau dijelaskan dengan jelas dalam pajakan, pastikan anda secara khusus meminta jika anda membayar untuk mana-mana yang berikut:
- Sistem keselamatan atau gaji atau kos lain yang berkaitan dengan kakitangan keselamatan di lokasi.
- Permit, cukai, insurans, atau apa-apa kos undang-undang.
- Pengiklanan, tanda-tanda, atau lain-lain perbelanjaan overhed umum yang ditanggung oleh tuan tanah untuk mengendalikan atau mempromosikan bangunan (iaitu gaji atau faedah untuk pekerja di tempat atau di luar tapak).
- Pembaikan dan pengubahsuaian penyelenggaraan harta benda, termasuk penambahan lanskap atau reka bentuk semula, lukisan luaran, lekapan lampu luaran atau tempat letak kereta, membuka atau menanggalkan semula, bumbung, atau pembaikan dan peningkatan ke sistem paip, elektrik, pembetung, dan HVAC pusat.
- Utiliti, sewa, atau apa-apa kos lain untuk mengekalkan ruang pejabat pajakan berasingan sama ada di dalam atau di luar tapak.
Kenapa Penting untuk Memahami Tepat Apa Bayaran CAM Disenaraikan dalam Pajakan Komersial Anda
Pada tahun 1989, saya menyewa ruang perindustrian untuk membuka kraftangan konsainan dan kedai hobi. Taman itu kelihatan dalam keadaan baik dan tuan tanah adalah rakan keluarga dan memotong sewa dengan ketiga sebagai ihsan. Ini adalah pajakan perindustrian pertama yang saya telah menandatangani dan tidak sepenuhnya menghargai kuasa CAM. Dalam erti kata lain, saya menandatangani dokumen undang-undang yang mengikat tanpa petunjuk tentang apa yang saya tandatangani.
Saya tidak tahu apa yang Triple Net Lease adalah, hanya yang saya harus mengelak daripada menandatangani satu. Saya bertanya kepada tuan tanah apa jenis pajakan yang saya hendak tandatangan dan tidak pernah sekali saya mendengar istilah "Triple Net." Sebaliknya, saya diberitahu pajakan saya mempunyai CAM dan bayaran pentadbiran. Apa yang saya tidak sedar pada masa itu ialah yuran pentadbiran termasuk cukai, insurans dan sebilangan besar kos lain yang sangat mahal.
Hanya satu bulan ke dalam pajakan, pemilik taman itu memulakan pengubahsuaian taman yang luas termasuk mendesain semula unit hadapan untuk kelihatan lebih seperti ruang runcit. Tanda-tanda telah berubah, bangunan itu dicat semula, dan beberapa perubahan struktur telah dibuat di hadapan taman perindustrian.
Rang undang-undang itu dibahagikan kepada semua penyewa, dan walaupun saya mempunyai unit yang sangat kecil, saya terjebak dengan baki $ 5,000 - sebahagian daripada peningkatan taman walaupun unit saya berada di sisi dan tidak mendapat manfaat secara langsung dari mana-mana penambahbaikan . Penyewa lain telah dipukul dengan hampir $ 20,000 dalam yuran pengubahsuaian. Sekiranya saya membaca pajakan dengan lebih berhati-hati, saya akan tahu cukup untuk sekurang-kurangnya bertanya sama ada penambahbaikan yang dijadualkan pada masa akan datang dan untuk melihat bahawa apa yang saya fikir adalah pajakan mudah , sebenarnya Triple Net Lease dalam penyamaran.
Ringkasan Bayaran CAM
- CAM adalah singkatan dari "Penyelenggaraan Kawasan Biasa".
- Perbelanjaan CAM diperuntukkan kepada penyewa secara pro rata: lebih banyak rakaman persegi penyewa sewa, peratusan perbelanjaan CAM yang lebih besar perlu dibayar.
- Yuran CAM dibayar oleh penyewa (pemajak) kepada pemilik (pemberi pajak) untuk membantu menampung kos perbelanjaan overhed dan operasi dan tuan-tuan tanah boleh cuba memasukkan pelbagai perbelanjaan mereka sebagai yuran CAM.
- Kawasan biasa umumnya termasuk ruang yang diakses, digunakan, mendapat manfaat, atau dikongsi oleh semua penyewa, dan hampir selalu termasuk koridor, lif dan tangga, lobi dan tandas awam.
- Yuran CAM juga boleh dikenakan untuk ruang luar, seperti trotoar dan tempat letak kereta, dan, dalam beberapa kes, walaupun untuk kemudahan di luar tapak.
- Yuran pentadbiran boleh dikenakan, berdasarkan peratusan kadar yuran CAM, untuk kos operasi dan penyelenggaraan yang berkaitan dengan kawasan yang tidak biasa atau gaji - perkara yang tidak benar-benar perbelanjaan dan perbelanjaan yang paling penyewa akan membantah menyumbang.
- Bukan semua tuan tanah mengenakan yuran CAM, tetapi kebanyakannya masih dilakukan, terutamanya dalam ruang industri komersial dan pajakan runcit.
- Tidak kira apa tuan tanah memanggil yuran, jika anda membayar untuk penyelenggaraan, cukai, dan insurans, pajakan anda adalah Triple Net Lease - yang paling tidak menguntungkan semua pajakan untuk penyewa.