Langkah-langkah dan remedi undang-undang untuk pengusiran komersial
Pengusiran untuk tidak membayar sewa harus menjadi keputusan perniagaan
Semua pemilik perniagaan boleh mengalami masalah aliran tunai dari masa ke semasa, tetapi jika penyewa anda tidak dapat membayar sewa, atau tidak mahu bekerja dengan anda untuk mendapatkan bayaran sewaan semasa, anda tidak boleh menukar kunci di pintu mereka dan memegang tebusan perniagaan mereka - anda mesti melalui langkah-langkah tertentu untuk memindahkan mereka secara sah.
Sebelum anda memutuskan untuk mengusir penyewa anda, pertimbangkan aspek perniagaan. Berapa lamakah ia akan membawa anda untuk memajak harta itu lagi? Adakah anda perlu membuat banyak wang untuk pembaikan? Adakah penyewa menghadapi masalah kewangan yang tidak dapat dielakkan atau tidak mungkin mendapatkan sewa sekarang? Adakah anda perlu pergi ke mahkamah?
Sebaik sahaja anda memutuskan pilihan yang tepat adalah untuk mengusir penyewa, semakin cepat anda memulakan prosesnya dengan lebih baik. Setiap hari anda tidak dapat menyewa semula ruang itu adalah hari yang lain anda kehilangan wang di atas harta itu dan satu lagi malam tidur yang hilang bimbang tentang perkara-perkara.
Anda mungkin memerlukan seorang peguam
Untuk mengusir penyewa komersial kerana tidak membayar sewa, anda perlu mengetahui undang-undang atau menyewa seorang peguam untuk membantu anda memfailkan perintah pengusiran. Bagaimana anda meneruskan juga mungkin terjejas oleh sama ada perniagaan itu adalah sebuah syarikat, perkongsian, atau pajakan secara peribadi dijamin oleh pemilik perniagaan.
Peguam yang anda sewa harus secara aktif mengamalkan undang-undang perniagaan dan sebaik-baiknya harus mengkhususkan diri dalam transaksi perniagaan komersial . Bentuk, undang-undang, dan proses untuk mengusir penyewa kediaman tidak sama dengan mereka untuk mengusir penyewa komersial.
Sesetengah peguam mengenakan bayaran rata, yang lain adalah kadar setiap jam, tetapi kebanyakannya akan membebankan anda untuk kos mahkamah, yuran pemfailan, dan bahkan masa yang anda belanjakan di telefon dengan kos pengacara dan kos penghantaran dan dokumen.
Untuk mengelakkan kos tersembunyi, pastikan anda bertanya tentang semua yuran yang mungkin dikenakan sebelum anda mengekalkan seorang peguam.
Merancang penyewa komersial mengambil masa dan sering mahal. Anda akan mempunyai masa yang lebih mudah membuktikan penyewa tertunggak (berhutang wang anda) daripada anda akan untuk beberapa pelanggaran perjanjian pajakan yang lain. Tetapi dalam semua kes, apabila mengosongkan penyewa, beban bukti adalah untuk anda menunjukkan bahawa anda hanya menyebabkan penyewa penyewa.
Sesetengah hak penyewa khas yang disediakan oleh undang-undang untuk penyewa kediaman tidak dilanjutkan kepada penyewa komersial. Penyewa perniagaan jauh lebih terdedah kepada penderaan tuan tanah daripada penyewa kediaman, tetapi ini tidak bermakna sebagai pemilik harta anda boleh melanggar undang-undang di negara anda.
Jika Penyewa Anda Telah Muflis Kebankrapan
Walaupun undang-undang kebangkrutan komersil persekutuan berubah pada tahun 2005 untuk memihak kepada tuan tanah, undang-undang negeri individu mungkin masih memberi kesan menggugurkan penyewa komersial untuk tidak membayar sewa.
Sekiranya penyewa telah memfailkan kebankrapan sebelum tuan rumah cuba untuk mengusir kegagalan untuk membayar sewa, penginapan tetap yang memihak kepada penyewa akan menghalang tuan rumah daripada memberi penyewa notis penamatan atau dari mula proses pengusiran.
Walau bagaimanapun, tuan tanah mungkin masih meneruskan pengusiran dengan meminta mahkamah muflis persekutuan untuk mengangkat penginapan.
Dalam kebanyakan kes, hakim akan mengangkat penginapan kerana perjanjian sewa tidak mempunyai kesan ke atas nilai harta penyewa itu.
Sekiranya penyewa memfailkan kebankrapan selepas proses pengusiran bermula, pihak berkuasa persekutuan dengan pihak tuan tanah. Walau bagaimanapun, segelintir negeri membenarkan penyewa 30 hari dari penghakiman pengusiran untuk menyembuhkan hutang itu.
Mengosongkan penyewa yang telah memfailkan muflis, atau yang memfailkan kebankrapan setelah proses pengusiran telah mulai rumit. Sesetengah undang-undang membolehkan penyewa komersial menghentikan proses penggusuran apabila mahkamah kebankrapan terlibat, dan dalam kes sedemikian, ia hampir selalu terbaik untuk menyewa seorang peguam.
Langkah-langkah Terlibat Dalam Merancang Untuk Tanpa Bayaran Sewa
Berikan Pemberitahuan Default: Walaupun pajakan anda tidak mengharuskan anda berbuat demikian, selalu menghantar penyewa notis lalai (Notis Pengusiran) yang menyatakan bahwa sewa sudah jatuh tempo dan Anda akan meneruskan pengusiran jika sewa tidak dibayar sepenuhnya dalam tempoh masa tertentu (ini mungkin tempoh masa seperti yang ditunjukkan dalam perjanjian pajakan atau tarikh yang lebih lama anda memilih untuk menetapkan untuk memberi lebih banyak masa kepada penyewa untuk membayar.)
Jangan Terima Pembayaran Separa: Menurut peguam undang-undang perniagaan Minnesota, Jacob C. Hendricks dan Jon L. Farnsworth berhati-hati, "Tuan tanah secara tidak sengaja boleh memaafkan pelanggaran dan dihalang daripada mengusir penyewa jika pembayaran separa sewa diterima. menerima kunci penyewa sebelum penamatan pajakan dan tanpa apa-apa perjanjian bertulis lain boleh dihalang daripada mengutip sewa masa hadapan daripada penyewa. "
Mulakan Proses Mahkamah: Sebaik sahaja tarikh yang telah anda berikan kepada penyewa anda untuk membayar sepenuhnya telah diluluskan, peguam anda akan menyampaikan kepada penyewa dengan notis pengusiran rasmi dan memfailkan dengan mahkamah untuk menjadualkan pendengaran pengusiran.
Seorang hakim boleh memerintah bahawa penyewa harus mengosongkan harta tersebut dengan segera, atau mungkin memberi mereka beberapa hari. Hakim juga akan berkuasa dan memberi penyewa pilihan untuk membayar hutang sewa dari waktu ke waktu. Penyewa juga boleh dipertanggungjawabkan secara finansial untuk kerugian sewa masa hadapan sehingga harta itu disewa semula.
Dalam semua kes apabila anda menghadapi mengusir penyewa yang tidak baik untuk tidak membayar sewa, adalah bijak untuk mempertimbangkan kemungkinan penyewa terjebak dalam sewa mereka. Jika anda fikir penyewa boleh bekerja dengan mereka. Jika anda tidak pasti, tidak mampu atau sanggup mengambil risiko itu, mulakan proses pengusiran segera. Anda akan membuat kebaikan sendiri, dan penyewa kerana lebih cepat anda boleh menyewa harta itu kepada orang lain, anda memperoleh wang, dan penyewa akan bertanggungjawab untuk kurang "kehilangan sewa masa depan."